Die wichtigsten Rechte für Vermieter
Der Gesetzgeber entscheidet häufig zu Gunsten des Mieters, was sicherlich sinnvoll aber nicht immer fair ist. Bleibt zum Beispiel die Mietzahlung aus, drohen Dir als Vermieter hohe wirtschaftliche Schäden. Hinzu kommt, dass viele Deiner Ansprüche schnell verjähren.
So musst Du zum Beispiel nach dem Auszug eines Mieters innerhalb von einem halben Jahr Deinen Anspruch geltend machen. Ein Brief reicht dabei oft nicht, hier geht es oft bereits zum Mahnbescheid oder der Klage.
Als Vermieter hast Du so einigen Pflichten nachzukommen. Die Wohnung muss sich bei der Übergabe an einen Mieter in einem brauchbaren sowie ortsüblichen Zustand befinden. Reparaturen müssen durchgeführt werden und um Modernisierungen musst Du Dich auch kümmern. Neben diesen Aufgaben solltest Du aber auch wissen, wie es um Deine Rechte gegenüber dem Mieter steht. Das sehen wir uns nun nachfolgend genauer an.
Alles Wichtige rund um die Miete
Mein Mieter zahlt nicht pünktlich, wann sollte ich etwas unternehmen?
Der Mieter hat bis zum 3. Werktag eines Monats Zeit, um seine Miete zu überweisen. Eine Ausnahme stellen dabei Mietverträge dar, die bewusst darauf ausgelegt sind, eine Zahlung in einem fixen Zeitraum abzuwickeln (beispielsweise zwischen 10. und 15. eines Monats). Frühere Fristen sind in jedem Fall ungültig – auch dann, wenn sie in einer Klausel im Mietvertrag festgehalten werden.
Zahlt ein Mieter unpünktlich, folgt die Mahnung.
Einige Vermieter gehen hierbei auch noch den Weg, sich bei der Unterzeichnung des Mietvertrags eine Handynummer geben zu lassen, um in solchen Fällen beim Mieter nachfassen zu können.
Der Mieter zahlt seine Miete überhaupt nicht mehr, was kann ich nun tun?
Bei einem Mietrückstand muss zunächst eine Mahnung erfolgen. Erst, wenn der Wohnungsmieter zwei Monate in Folge nicht zahlt und es so zu einem Rückstand kommt, hast Du das Recht auf fristlose Vertragskündigung.
Es tritt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB für Mietrückstände in Kraft.
Das Jobcenter zahlt die Miete nicht mehr, was kann ich tun?
Das Wohnungsangebot muss zunächst im Zuge von §22 Zweites Buch Sozialgesetzbuch (SGB ll) vom Jobcenter genehmigt werden, damit die Zahlungen genehmigt werden. Davor sollte der Mietvertrag ohnehin nicht unterzeichnet werden.
Bezahlt nun das Jobcenter plötzlich die Miete nicht mehr, musst Du Dich direkt dorthin wenden, um die genauen Gründe zu erfahren. Sind diese berechtigt oder leitet der Mieter das Ganze nicht korrekt weiter, bist Du dazu berechtigt, den ausstehenden Mietzins einzuklagen oder den Mietvertrag fristlos zu kündigen.
Mein Mieter bezahlt seine Kaution nicht, was nun?
Die Kaution wird vom Bundesgesetzbuch nach § 569 Abs. 2 a als Kaltmiete behandelt. Wird sie nicht bezahlt, bist Du zur Aufforderung (Mahnung) mitsamt Fristsetzung berechtigt. Das kann zwar auch mündlich erfolgen, sollte aber besser schriftlich durchgeführt werden. Kommt der Mieter dieser Frist nicht nach, kann er gekündigt werden.
Der Mieter bezahlt die Nebenkosten nicht, wie kann ich dagegen vorgehen?
Hier gelten dieselben Regelungen: Zunächst darfst Du mahnen, kommt der Mieter der Frist nicht nach, ist eine fristlose Kündigung rechtens.
Miete erhöhen – wann ist es erlaubt und wie sollte ich dabei vorgehen?
Allein schon, um die Erhaltungsarbeiten durchführen zu können ist eine regelmäßige Mieterhöhung empfehlenswert. Einschlägige Klauseln gehören heute zum Grundgerüst eines jeden Mietvertrags.
Insbesondere die Modelle der Index- und Staffelmiete werden dafür herangezogen.
Indexmiete
Die Indexmiete koppelt die Mietsteigerung an die allgemeine Preisentwicklung in Bezug auf die Lebenserhaltungskosten. Einmal im Jahr bist Du als Vermieter dazu berechtigt, die Miete an die Entwicklungen anzupassen.
Es gilt in der Indexmiete folgende Formel:
(Neuer Indexstand : Alter Indexstand x 100) – 100 = Prozentuale Erhöhung
Vorteile
- Jährliche Mieterhöhung
Nachteile
- Mieterbeteiligung an Modernisierungen nur bei gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen möglich
- Kann theoretisch auch sinken; nämlich immer dann, wenn der Preisindex fällt
Staffelmiete
Bei der Staffelmiete wird für die Zukunft eine regelmäßige Mieterhöhung im Vorhinein festgelegt. Dadurch weiß der Mieter schon im Vorfeld, welche Kosten auf ihn zukommen werden. Zwischen den Erhöhungen müssen jeweils mindestens zwölf Monate liegen.
Vorteile
- Nicht an Preisindex gebunden
- Regelmäßige Erhöhung
- Erhöhung erfolgt automatisch, weniger administrativer Aufwand
Nachteile
- Überhöhte Miete kann gerügt werden; daher auf die Mietpreisbremse achten
- Mieterbeteiligung an Modernisierungen nicht immer möglich
Das Wichtigste dazu in Kürze:
- Eine Mieterhöhung muss spätestens zwei Monate vorher angekündigt werden. Das entfällt bei der Staffelmiete!
- Aus dem Schreiben muss hervorgehen, dass der Mieter zur Zustimmung aufgefordert wird. Als Zustimmung gilt bereits, wenn der Mieter die höhere Miete per Dauerauftrag zahlt.
- Das Schreiben darf nicht den Eindruck erwecken, dass die Erhöhung einseitig geltend gemacht wird. In dem Fall wird die Mieterhöhung unwirksam!
- Versäumt der Mieter seine Zustimmung zur Preiserhöhung, muss er innerhalb von 14 Tagen Widerspruch einlegen. Geschieht auch das nicht, steht Dir das Recht zu, ihn auf Zustimmung zu klagen, falls er die höhere Miete nicht bezahlt.
Kann sich der Mieter gegen die Mieterhöhung wehren?
Laut dem Deutschen Mieterbund sind rund ein Drittel aller Mieterhöhungs-Verlangen entweder fehlerhaft in vertraglichen Bestandteilen oder zu hoch angesetzt. Ist dies der Fall, berechtigt das den Mieter auf einen Einspruch. Für diesen haben sie 14 Tage Zeit.
Diese Frist beginnt aber nicht wie oft geglaubt mit dem Datum des Poststempels zu laufen. Stattdessen haben die Mieter 14 Tage ab Erhalt des entsprechenden Schreibens Zeit, dagegen vorzugehen.
Beachte die Jahressperrfrist!
Sobald ein Mieter eine Wohnung neu bezieht, greift die sogenannte Jahressperrfrist. Diese schützt ihn davor, dass in den nächsten Monaten bereits die erste Mieterhöhung stattfindet. Es müssen erst zwölf Monate verstreichen, bis Du den Mietzins erhöhen darfst.
Unerwünschte Mieter kündigen
Grundsätzlich bist Du als Vermieter dazu berechtigt, alle ein bis zwei Jahre die Wohnung Deines Mieters zu besichtigen. Allerdings darfst Du das nicht ohne vorherige Ankündigung tun. Der Mieter muss Dich in die Wohnung lassen, es hat also eine Terminvereinbarung stattzufinden.
Dem Mieter hier die üblichen Kündigungsgründe nachzuweisen, wird schwer. Denn wie sollst Du unter diesen Umständen protokollieren, dass die Wohnung nicht genutzt wird oder strafbare Dinge darin stattfinden?
Die vier verlässlichsten Anlässe, um eine Kündigung des Mietvertrags durchsetzen zu können, sind:
- Der Mieter bezahlt seinen Mietzins zwei Monate in Folge nicht mehr.
- Die Wohnung wird verwahrlost.
- Es besteht ein dringender Eigenbedarf.
- Der Mieter sorgt für einen anhaltenden Störung des Hausfriedens.
Sonderfall, wenn Mieter und Vermieter unter einem Dach leben
Lebst Du zusammen mit Deinem Mieter unter einem Dach, besteht ein Sonderkündigungsrecht zu Deinen Gunsten. Es muss dabei keiner der vorgenannten Gründe vorliegen, damit Du Deinem Mieter kündigen darfst, allerdings verlängert sich dabei die Kündigungsfrist um drei Monate.
Messies – der Alptraum eines jeden Vermieters
Messies können zu einem großen Problem für den Vermieter werden, denn durch das Horden von Müll und unbenützten Dingen entstehen nicht nur Geruchsbelästigungen, sondern auch Sammelpunkte für Ungeziefer. Es handelt sich dabei ferner um die Verwahrlosung der Wohnung und stellt einen Kündigungsgrund dar.
Da Messies aber unter einer psychischen Störung leiden und sie die Sammelwut nicht in böser Absicht ausüben, empfiehlt sich eine einfühlsame Vorgehensweise.
- Mahne den betreffenden Mieter schriftlich ab und setze ihm dabei eine entsprechende Frist, die er Zeit hat, die Wohnung zu entrümpeln.
- Schalte das Ordnungsamt ein.
Gefährdet der Mieter die Wohnung erheblich, bleibt noch immer die fristlose Kündigung. Der Gesetzgeber gibt allerdings keine genaue Definition an, was eine erhebliche Gefährdung wäre. Gefährlich ist zum Beispiel, wenn der Messie seine Küche nicht mehr erreicht und er neben etlichen rumliegenden Zeitungen mit einem Gaskocher sein Essen zubereitet.
Diese Kündigungsfristen musst Du kennen
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| 8 Jahre oder mehr | 9 Monate |
Befindet sich im Mietvertrag eine Klausel zur Kündigungsfrist, können diese Werte natürlich abweichen. Dabei wird folgendermaßen unterschieden:
- Ist eine längere Kündigungsfrist vereinbart, gilt diese nur für den Vermieter.
- Ist eine kürzere Kündigungsfrist vereinbar, als das Gesetz vorsieht, kann nur der Mieter davon Gebrauch machen.
Die einzige Ausnahme stellen Werksmietwohnungen dar. Diese dürfen mit einer einmonatigen Frist gekündigt werden, die dann zu laufen beginnt, wenn das Arbeitsverhältnis nicht mehr besteht und die Wohnung für einen anderen Angestellten benötigt wird.
